مراحل تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
پس از ثبت درخواست تغییر کاربری از طریق الکترونیکی و ارسال به دفاتر خدمات نوسازی و سپس بازرسی از ملک مورد نظر و صدور نقشه مرحله تهیه و دریافت مجوز میباشد.
مرحله تهیه نقشه و دریافت مجوز
مالک ساختمان، باید اقدام به تهیه نقشه برحسب دستور نقشه صادر شده از اداره نوسازی نماید. مواردی که در دستور نقشه ذکر شده‌اند باید در نقشه جدید رعایت شوند.
همچنین ممکن است نیاز به ایجاد فضای بهداشتی برحسب کاربری درخواست داده شده باشد که در این صورت دریافت مجوز از مراجع مربوطه مانند وزارت بهداشت و... مورد نیاز است.
برای دریافت مجوزهای دیگر از مراجع مربوطه نیازی به مراجعه حضوری نمی‌باشد و موارد مذکور به صورت الکترونیکی در دستور کار اداره نوسازی قرار خواهد گرفت.
پس از این که نقشه توسط مالک تهیه شد به اداره نوسازی ارسال میشود و توسط کارشناسان بررسی میشود. اگر مغایرت و مخالفتی با موارد مذکور در دستور نقشه وجود داشته باشد، مالک موظف است آنها را اصلاح کرده و دوباره به اداره نوسازی ارسال نماید.
در صورتی‌که نیاز به دریافت مجوز از ارگان و نهاد خاصی باشد فرآیند به صورتی الکترونیکی انجام میشود و استعلام‌های (پرسش‌ها) مربوطه به اطلاع مالک می‌رسد. اگر تمام موارد به درستی انجام شده باشد، نقشه توسط کارشناسان تأیید شده و دستور صدور مجوز داده میشود.
دستور نقشه چیست؟
دستور نقشه یک فرمان اداری است که برحسب آن مالک باید با توجه به نکاتی که در دستور نقشه ذکر میشود، اقدام به تهیه نقشه به کمک دفاتر مهندسی نماید. در این دستور با توجه به موقعیت مکانی ملک و نیز فضای اطراف آن تعداد طبقات و نیز سطح اشغال بنا مشخص میشود. همچنین نوع آن نیز تعیین می‌شد.
اگر مالک اعتراضی نسبت به دستور نقشه داشته باشد، باید پیش از آن که به مرحله بعدی برود به آن رسیدگی نماید تا در فرآیند تغییر کاربری مشکلی برای او ایجاد نشود. همچنین در این دستور حدود کلی فضاهای درون واحد مشخص میشود، فضاهایی مانند پارکینگ یا تراس (بالکن)، نورگیر، انبار و....
همچنین با توجه به موقعیت اطراف ملک، محدودیت‌هایی ممکن است برای ملک و مالک وجود داشته شود، برای مثال اگر در اطراف ملک منطقه نظامی حساسی باشد یا یک بنای باستانی در آن وجود داشته باشد محدودیت‌هایی در تعداد طبقات، ارتفاع ساختمان یا حتی نمای بیرونی ساختمان میتوان وضع کرد.
اقدام به نوسازی و تغییر کاربری
پس از آن که مجوز لازم صادر شد، مالک میتواند برای تخریب، بازسازی و یا نوسازی ملک خود اقدام نماید. همچنین در صورتی‌که موارد مذکور در دستور نقشه از پیش در ملک مشخص شده باشد، نیازی به تخریب و نوسازی نیست و شخص میتواند از ساختمان برحسب نوع جدید بهره‌برداری و استفاده نماید.
تعیین ضرورت برای تغییر کاربری باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی
بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری اراضی و زمین‌ها، جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی (زمین‌های کشاورزی) و باغ‌ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل میشود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آرای اعضا اعتبار خواهد داشت و ظرف مدت دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی، این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و تصمیم‌گیری میباشد.
مرجع تشخیص اراضی و باغ‌ها
بر اساس تبصره ۲ ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مرجع تشخیص اراضی و زمین‌های زراعی و باغ‌ها، وزارت جهاد کشاورزی میباشد و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی مربوطه را در این زمینه استعلام (پرسیدن) می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان جهاد کشاورزی می‌باشند.
* نکته: نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری محسوب میشود.
بر اساس تبصره ۳ ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیأت‌ها و مراجع مربوطه مکلفند در موارد تفکیک، افراز (جدا کردن سهم مشترک شرکا از یکدیگر) و تقسیم زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و تغییر کاربری آنها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها از سازمان‌های جهاد کشاورزی و وزارت جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت جهاد کشاورزی را اعمال نمایند.
احداث تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی
بر اساس تبصره ۴ ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، احداث و ساخت گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی‌شود. این موارد از شمول (محدوده) این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط و قوانین زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استان‌ها بدون مانع میباشد.http://kiandad.com
تخلفات ساختمانی ماده 100
1- احداث و ساخت بنا بدون پروانه خواه با رعایت اصول بهداشتی و فنی و شهری و یا بدون رعایت اصول بهداشتی و فنی و شهری
2- احداث و ساخت بنا اضافه بر پروانه در اراضی و زمین‌های مسکونی یا تجاری یا اداری و خدماتی و صنعتی
3- عدم ساخت پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ بدون قابلیت اصلاح آن
4- تجاوز به معابر و گذرگاه‌های شهر و عدم رعایت استحکام بنا و عدم رعایت اصول فنی شهرسازی
5- ساخت بنا بر خلاف مفاد و محتوای پروانه در زمین‌های مسکونی یا تجاری یا صنعتی یا اداری
6- ساخت بالکن در مغازه
7- تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری
8- حفاری و اقدام عمرانی بر خلاف اصول، ضوابط و قوانین شهرسازی
9- تغییر کاربری از فضای سبز به مسکونی یا تجاری یا اداری
10- ساخت بنا اضافه بر تراکم
11- تغییر کاربری انباری به مسکونی یا تجاری
12- تغییر کاربری تبدیل پیلوت به انباری و یا تجاری یا اداری
پیلوت: طبقه همکف ساختمان که ارتفاع آن از بقیه طبقات کمتر است و معمولاً به عنوان پارکینگ و موتورخانه و یا انباری استفاده میشود.
13- کاهش پاسیو (حیاط خلوت) و تبدیل به مسکونی
14- عدم رعایت ارتفاع در اماکن تجاری یا پیلوت
15- تفکیک ساختمان بر خلاف پروانه و تبدیل آن به قطعات زیر حد نصاب (مقدار معین) شهری و یا ساخت دیوار حائل (جداکننده)
قوانین شهرداری در مورد سقف پاسیو
پاسیو یا حیاط خلوت: نورگیری که در طبقه اول یا همکف ساختمان است، در صورتی که در اختیار یکی از واحدها باشد و دیگر واحدها امکان استفاده از آن را نداشته باشند.
چنانچه تا ارتفاع قانونی، به صورتی که مزاحمتی برای طبقات بالای حیاط خلوت ایجاد ننماید هیچ گونه منع قانونی از طرف شهرداری ندارد.
سقف‌های پلی‌کربنات که به عنوان سقف‌های سبک (سقف کاذب) شناخته می‌شوند. از لحاظ شهرداری منع قانونی نخواهند داشت. اما ساخت سقف‌هایی با سازه‌هایی از قبیل آجر، تیر آهن،گچ و خاک که به سقف‌های حیاط خلوت سنگین معروف است، از لحاظ شهرداری و قانون تملک (مالکیت) آپارتمان‌ها غیرمجاز بوده و با شخص سازنده در رابطه با سقف پاسیو از لحاظ قوانین شهرداری برخورد خواهد شد.
در هر صورت بهترین کار برای احداث و ساخت سقف پاسیو جلب رضایت و هماهنگی با دیگر واحدها است.
پیشگیری از طلاق و جدایی در لایحه قانون حمایت از خانواده
در این لایحه جهت حفظ بنیان خانواده تلاش‌هایی صورت گرفته است که از آن جمله میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
1- با توجه به اینکه مشکلات و اختلافات خانوادگی باید حتی‌المقدور از دید دیگران پنهان بماند تا حریم خصوصی خانواده حفظ شود، در ماده 10 لایحه قانون حمایت از خانواده پیش‌بینی گردیده که امر ابلاغ از مقررات در مورد ابلاغ، در آیین دادرسی مدنی مستثنی باشد.
در این ماده بیان شده است: ابلاغ در دادگاه خانواده میتواند از طریق پست، نمابر، پیام‌های تلفنی، پست الکترونیکی یا هر شیوه‌ی دیگری که دادگاه مناسب با بنیان خانواده تشخیص دهد صورت گیرد. در هر حال احراز و تشخیص صحت و درستی ابلاغ با دادگاه است. اگر دادگاه بتواند در این شیوه از ابلاغ، به شرط مذکور در ماده مبنی بر تشخیص شیوه مناسب با حفظ بنیان خانواده عمل نماید، میتواند اختلافات خانوادگی را محرمانه نگه دارد و جلوی انتشار خبر درگیری یا اختلاف را بگیرد در غیر این صورت این نوع ابلاغ میتواند به آن دامن بزند.
2- بر حسب قاعده تجدید جلسات دادرسی بدون عذر موجه ممنوع و برای دادرس رسیدگی‌کننده تخلف انتظامی محسوب میشود. ولی در لایحه قانون حمایت از خانواده، تجدید دو نوبت دادرسی برای ایجاد فرصت صلح و سازش برای زوجین (زن و شوهر) مجاز شمرده شده است. در ماده 11 لایحه قانون حمایت از خانواده، دادگاه میتواند برای فراهم کردن فرصت صلح و سازش جلسه دادرسی را به درخواست زوجین یا یکی از آنان حداکثر برای دو بار به تأخیر بیاندازد.
3- بررسی اختلافات خانوادگی و ریشه‌یابی آنها و ارائه راهکارهای حل اختلاف به فرصت کافی از یک طرف و به تخصص روان‌شناسی خانواده و روان‌شناسی جنسی از سوی دیگر نیاز دارد. این امر مهم نه از نظر فرصت و نه از نظر تخصص در دادگاه‌های خانواده امکان‌پذیر نمی‌باشد، لذا در آسیب‌شناسی‌های به عمل آمده در روند رسیدگی به اختلافات خانوادگی، این کمبود مورد توجه منتقدان قرار گرفته است.
ایجاد مراکز مشاوره خانواده بر اساس لایحه قانون حمایت از خانواده
در آسیب‌شناسی‌های به عمل آمده در روند رسیدگی به اختلافات خانوادگی، این کمبود مورد توجه منتقدان قرار گرفته است. این موارد به شرح زیر میباشد:
1- بر اساس ماده 7 لایحه قانون حمایت از خانواده، به منظور تحکیم بنیان خانواده و جلوگیری از افزایش اختلافات خانوادگی به ویژه طلاق و سعی در ایجاد صلح و سازش، قوه قضاییه موظف است ظرف سه سال از تاریخ تصویب این قانون، در کنار دادگاه‌های خانواده، مرکز مشاوره خانواده را ایجاد نماید.
2- بر اساس ماده 18 لایحه قانون حمایت از خانواده، در حوزه‌های قضایی که مراکز مشاوره خانواده ایجاد شده است، دادگاه خانواده میتواند در صورت لزوم با مشخص نمودن موضوع اختلاف و تعیین مهلت، نظر مراکز مشاوره خانواده را درخواست نماید.
3- بر اساس ماده 19 لایحه قانون حمایت از خانواده، مراکز مشاوره خانواده ضمن ارائه خدمات مشاوره‌ای، نسبت به اجرای خواسته دادگاه در مهلت تعیین شده اقدام و در موارد مربوط سعی در ایجاد صلح و سازش می‌نمایند. در صورت کسب سازش اقدام به تنظیم سازش‌نامه نموده در غیر این صورت نظر کارشناسی خود را به صورت کتبی به دادگاه اعلام می‌‌کند.
4- در لایحه قانون حمایت خانواده، ثبت طلاق در دفاتر رسمی در بخشی از موارد به صدور گواهی عدم امکان سازش یا حکم مربوط از سوی دادگاه موکول (واگذار) شده است که موجب ضمانت اجرای مقررات این لایحه میباشد.
5- ثبت طلاق و سایر اسباب انحلال نکاح (زوال ازدواج) بر اساس ماده 26 لایحه قانون حمایت از خانواده، در دفاتر رسمی صرفاً پس از صدور گواهی عدم امکان سازش یا حکم مربوط از سوی دادگاه یا گواهی مراکز مشاوره خانواده مبنی بر توافق زوجین (زن و شوهر) بر طلاق و جدایی مجاز میباشد.
6- علاوه بر اقدامات مراکز مشاوره، بر اساس ماده 29 لایحه قانون حمایت از خانواده، دادگاه نیز مکلف است، سعی در حل اختلاف بین زوجین نماید و موضوع را در این مرحله به داوری واگذار نماید. بدیهی است یکی از تکالیف اصلی داوران، سعی برای سازش بین طرفین (زن و شوهر) است.